Офисные страдания или почему юридическому лицу в нашей стране нельзя легально арендовать офис

В определенный момент жизни перед компанией встает вопрос аренды нового офисного помещения (старый договор аренды закончился и его не хотят продлевать, помещение продается и т.д.). Казалось бы, чего проще – плати рыночную стоимость и снимай себе на здоровье. Но на практике все оказывается не так безоблачно:

1. Первое, что приходит в голову – обратится в офисные центры и арендовать там свои 20, 40, 60 или 80 квадратов. Такой вариант готовит нам следующие «сюрпризы»: завышенная арендная плата (иногда в два раза и более по сравнению со среднерыночной ценой аренды квадратного метра), отсутствие возможности арендовать офисы малых размеров (зачастую речь идет о площадях от 150-200 кв.м.). Таким образом, это один из наиболее дорогостоящих вариантов аренды офиса. Если сравнить стоимость квадратного метра такого офисного помещения и обычной квартиры, то цена офисного квадрата превысит квартирный квадрат примерно в два раза. Варианты оплаты: официальное оформление договора аренды и оплата по безналичному расчету или «черный нал».

2. Квартира под офис – офис будет выглядеть не так солидно как в варианте 1., но «потерпеть» можно, особенно если бюджет ограничен. Как показывает практика, снять квартиру под офис официально без нарушения законодательства достаточно сложно:

a. Квартиру лучше снимать у частных предпринимателей (далее СПД), иначе нужно оплачивать подоходный налог (15%), причем уплачивать его должен арендатор.

b. Договор аренды лучше заверять нотариально (для СПД это не обязательно при сроке аренды офиса до 3-х лет, для физ.лиц – обязательно). Для нотариального заверения потребуется: далее следует большой список документов, в котором присутствуют, в том числе, документ на право собственности и справка-характеристика из БТИ. Мой опыт показывает, что именно эти два документа являются show stopper-ами большинства сделок:

i. Справка-характеристика из БТИ – долго, дорого и не возможно (например, если в квартире была произведена несанкционированная перепланировка, то это требует многомесячного хождения по инстанциям или стоит денег, превышающих сумму аренды).

ii. Правоустанавливающие документы – зачастую это свидетельство о праве собственности, НО: не у всех арендодателей такой документ есть, не у всех он оформлен на них, некоторые состоят в браке и хоть документ оформлен на них являются хозяевами только половины собственности (в этом варианте появляется новая «кипа» документов: свидетельство о браке, документ о том, что супруг(а) не против сдачи квартиры в аренду и т.д.)

iii. Свидетельство плательщика единого налога с правом сдачи собственной недвижимости в аренду. Часто или нет этого вида деятельности, или адрес в свидетельстве не соответствует адресу квартиры, или не совпадает жилой фонд (например, квартира в жилом фонде, а право сдачи в аренду нежилых помещений или наоборот).

c. Квартира должна быть в нежилом фонде – как говорят большинство юристов, квартира должна находиться в нежилом фонде. Как всегда бывает с юристами, у них на двоих есть три мнения, но в одном они сходятся однозначно: если квартира находится в нежилом фонде, то доказать недействительность договора аренды сложнее, чем если она находится в жилом фонде (сознательно пишу сложнее, так как не сомневаюсь, что юристы смогут доказать многое :-). Юристов поддерживают бухгалтера, в случае если к примеру, через год будет доказано, что договор аренды был не действителен, вам это грозит крупными штрафами. С большой долей вероятности, суммы штрафом будут превышать стоимость аренды.

d. Оплата коммунальных услуг, газ, вода, свет, телефон и Интернет – не хочется повторяться, но оплачивать эту услуги по безналичному расчету, если они были оформлены на арендодателя, не получится. Так что, включайте эти затраты неявно в свою арендную плату.

Теперь рассмотрим варианты, а что будет если:

1. Вы сняли в аренду квартиру в жилом фонде и при проверке доказано, что арендодатель не имел права ее сдавать – крупные штрафы и масса проблем с налоговой.

2. Вы сняли в аренду квартиру и было доказано, что арендатор не имел права ее сдавать – крупные штрафы и масса проблем с налоговой.

3. Вы сняли в аренду квартиру у СПД, но оказалось, что он не имел право ее сдавать как СПД (например, этот вид деятельности не был указан в его свидетельстве СПД) – обвинение в уклонении от уплаты налогов (подоходного, так как договор был заключен с физическим лицом), крупные штрафы и масса проблем с налоговой).

Тенденцию, я думаю, вы уловили, в случае проблем с договором аренды, пострадаете в первую очередь Вы – арендатор.

Как обезопасить себя от будущих проблем при проверке налоговой:

1. Оформлять договор аренды нотариально (это дополнительная проверка юристами, которая увеличит ваши шансы на корректное оформление договора аренды). Кроме того, нотариусы проверяют отсутствие арестов и т.д. на данную квартиру.

2. До момента начала нотариального оформления договора, самостоятельно просматривать документы арендодателя (если документа о праве собственности нет, или он не зарегистрирован в БТИ, или на нем нет печатей, или ФИО в нем и в свидетельстве регистрации СПД разные (исключаем вариант муж-жена), то дальше процесс аренды этой квартиры можно не продолжать).

3. Консультироваться у юристов и бухгалтеров по всем не понятным вопросам (причем лучше, чтобы и юристов и бухгалтеров было несколько).

Подведем неутешительные итоги – официально арендовать небольшой офис в нашей стране сложно, а зачастую и просто не возможно.

Кто виноват?

Не знаю, но точно не мы с вами.

Что делать?

Не сдаваться, вариант со снятием офиса за наличный расчет никто не отменял, хотя это не легальный вариант аренды офиса.

Что делать тому, кто виноват?

Исправляться и исправлять эти №;%:?*( законы, которые не позволяют нормально развиваться малому бизнесу.

Документы и ссылки по теме:

• Постановление Кабинета министров Украины №1029 от 31 августа 1996 года "Об усовершенствовании порядка сдачи в аренду жилых помещений"
• Постановление №659 от 11 мая 1998 года, которым Кабмин отменил свое прежнее решение №1029
• Письмо ГНАУ №9516 от 19.11.2004
• Кое-что в данном документе взято с http://www.teren.kiev.ua/articles/articles_21.html